Wiosna to jak co roku okres kredytowych żniw dla banków. Co chwilę pojawiają się nowe oferty kredytów hipotecznych a każda kolejna wydaje się przebijać poprzednią.  Marże w złotówkach na poziomie 0,79% czy w Euro na poziomie 1,3% zaczynają przypominać czasy sprzed kryzysu. Czy jednak te oferty na pewno są takie same?

Wszechobecny Cross Selling

W obecnej chwili w 90% banków spotkać możemy dwie oferty dla Klientów. Pierwsza jest ofertą standardową, a druga ofertą promocyjną. Ofert standardowych banki praktycznie nie sprzedają, gdyż odbiegają one znacząco od tych reklamowanych. Większość Klientów wybiera oferty promocyjne. Ważne jest jednak aby dokładnie zapoznać się z ich warunkami. Nie dopełnienie któregokolwiek z warunków promocji może spowodować, że warunki naszego kredytu drastycznie się zmienią. A wszystko związane są z tzw. cross sellingiem, po polsku zwanym sprzedażą krzyżową a potocznie mówiąc sprzedażą dodatkowych produktów przez bank.  Kredyty hipoteczne w chwili obecnej „opakowane” są w różnego rodzaju konta, karty kredytowe, ubezpieczenia czy fundusze inwestycyjne. Zakup tych dodatkowych produktów umożliwia nam skorzystanie z tańszej oferty kredytowej. Trzeba jednak dokładnie policzyć, czy za te dodatki nie zapłacimy więcej niż oszczędzimy na racie kredytowej. Czasem warto wybrać wyżej oprocentowany kredyt, który w ostatecznym rozliczeniu może okazać  się tańszy.

Za co dodatkowo zapłacę?

Podstawowym produktem dołączonym do każdego kredytu hipotecznego jest konto. Może być ono bezpłatne, tak jak jest to np. w ING (rachunek internetowy), Nordei czy Alior Banku. Z drugiej strony konto może kosztować aż 21 PLN (konto DB Life w Deutsche Banku) czy 15 PLN (konto L w Fortis Banku). Miesięczny koszt prowadzenia rachunku może znacząco wpłynąć na ogólny koszt kredytu. Drugim z produktów jest karta kredytowa. Tu mamy do czynienia przeważnie z opłatą roczną w przedziale 40-250 PLN, w zależności od rodzaju karty. Często korzystniejsza oferta bankowa zależna jest od wykupienia dodatkowych ubezpieczeń, np. ubezpieczenia na życie (np. aby uzyskać marżę na poziomie 1,4% w Euro w Banku DNB Nord) czy ubezpieczenia od utraty źródła dochodu (aby uzyskać 0% prowizji w PKO BP). W Deutsche Banku, Banku Ochrony Środowiska czy Banku Gospodarki Żywnościowej możemy dodatkowo obniżyć oprocentowanie naszego kredytu wykupując jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych (Skandia, Union Investments itp.).

Jakie mogą  być warunki promocji?

Decydując się na promocyjną ofertę bankową pamiętajmy, by dokładnie zapoznać się z warunkami promocji. Bardzo często stanowią one jedynie załącznik do umowy kredytowej a tak naprawdę to właśnie one zawierają najważniejsze informacje. Przykładowo aby w Fortis Banku skorzystać z promocyjnej oferty w PLN z marżą na poziomie 0,79% przez pierwsze 3 lata i 1,29% po tym okresie musimy:
1) Przez 5 lat utrzymywać w banku otwarty rachunek osobisty
2) Przez 5 lat dokonywać spłaty rat kredytowych przez otwarty rachunek
3) Zasilać otwarty rachunek kwotą nie mniejszą niż 1% wartości kredytu miesięcznie (jeśli więc mamy kredyt na 300.000 PLN, musimy na wspomniany rachunek wpłacać minimum 3.000 PLN)
4) Dokonywać na otwartym rachunku przez pierwsze 5 lat minimum 5 transakcji bezgotówkowych miesięcznie
Dla osoby, która zdecyduje się na przeniesienie rachunku do banku, nie powinno to stanowić problemu. Uważać jednak muszą osoby, które chcą wykorzystywać ten rachunek tylko do spłaty kredytu. Zasady promocji dokładnie określają, że bank zwiększy nam marżę kredytu do poziomu 1,99% w przypadku nie spełniania zasad promocji.
Z podobną sytuacją możemy się spotkać w Banku DNB Nord, Deutsche Banku, Banku Millennium czy Multibanku i mBanku. Należy w każdym przypadku dokładnie przestudiować warunki promocji, aby potem nie być zaskoczonym zmianą warunków przez bank.

Jak porównać oferty?

W chwili obecnej dokładne porównanie ofert kredytowych może stanowić większy problem niż jeszcze 2 lata temu. Ze względu na koszty związane z koniecznością zakupu dodatkowych produktów pod uwagę trzeba wziąć nie tylko oprocentowanie kredytu czy prowizje, ale także opłaty za prowadzenie konta, kartę kredytową czy koszty dodatkowych ubezpieczeń. Przy tak skomplikowanym procesie porównania z pewnością dobrze jest zasięgnąć rady i opinii osób, które już przeszły procedurę kredytową a najlepiej specjalisty, który zwróci nam uwagę na wszystkie aspekty i koszty związane z kredytem.

Program dopłat rządowych do kredytów mieszkaniowych Rodzina na swoim cieszy się niesłabnącą popularnością. Dopłata do rat kredytowych sięgająca nawet 50% odsetek od kredytu przez 8 lat trwania kredytu dla wielu wydaje się być bardzo ciekawym rozwiązaniem. Czy jednak  jest ono zawsze najlepsze?

Odpowiedź brzmi i tak i nie. Kredyty w ramach programu Rodzina na swoim udzielane są tylko w złotówkach i dla Klientów chcących zaciągnąć kredyt w naszej narodowej walucie kredyt w programie Rodzina na swoim z pewnością jest korzystniejszy, niż zwykły kredyt w PLN bez dopłaty. Alternatywą dla kredytu w programie Rodzina na swoim jest kredyt w walucie obcej, np. euro. Taki kredyt jest dobrym rozwiązaniem dla osób, które pozostaną odporne na wahania kursu waluty. W ostatecznym rozliczeniu kredyt walutowy powinien okazać się korzystniejszy od kredytu w PLN. Warto zauważyć, że oprocentowanie kredytów w walutach obcych jest nadal niższe niż dla kredytów w PLN, a więc również rata będzie niższa i to nie tylko przez 8 lat, ale przez cały okres kredytowania.

Przypomnijmy, że z kredytów w programie Rodzina na swoim mogą skorzystać osoby, które:

- są w związku małżeńskim lub samotnie wychowują dziecko

- nie posiadają innej nieruchomości o charakterze mieszkalnym (także takiej nie wynajmują)

- nie były stroną umowy kredytu preferencyjnego

Kredyt w programie Rodzina na swoim może być przeznaczony na zakup lub budowę domu lub lokalu mieszkalnego zarówno nowego od developera jak i na rynku wtórnym. Ważne jest również to, że dofinansowanie przysługuje tylko dla kupujących lub budujących mieszkania nie większe niż 75 m. kw i domy nie większe niż 140 m. kw. Dodatkowo cena jednego metra kwadratowego nieruchomości nie może być większa, niż cena określona w tabeli limitów cen (wskaźników przeliczeniowych). Tabelę taką można znaleźć na wielu tematycznych stronach internetowych.

Decyzję o wyborze waluty kredytu należy podjąć po dokładnym przeanalizowaniu wszystkich ofert kredytowych i wszystkich alternatywnych rozwiązań, zarówno w PLN jak i w Euro. Spadające ostatnio stopy procentowe w Polsce i rosnące stopy w strefie Euro powodują, że różnica pomiędzy wysokością rat ciągle się zmniejsza na korzyść kredytu w polskiej walucie. Dlatego warto skorzystać z pomocy specjalistów, którzy wskażą wszelkie szanse i zagrożenia wybranej przez nas opcji.

Po okresie kryzysu i zamrożenia na rynku kredytów hipotecznych w końcu pojawiają się oznaki odwilży. Banki coraz chętniej udzielają kredytów, zmniejszają wymagania dotyczące wysokości wkładu własnego i dość agresywnie walczą wysokością oprocentowania o Klienta. Jesień, jest zawsze okresem żniw dla banków udzielających kredyty hipoteczne. Przed potencjalnym kredytobiorcą zawsze staje pytanie: wziąć kredyt w PLN czy w walucie?

Istnieje przekonanie, że kredyt powinno się brać w takiej walucie w jakiej się zarabia. Stąd propozycje nadzoru finansowego, by ograniczyć kredyty w walucie tylko dla osób, które w takiej walucie zarabiają. Takie rozwiązanie wydaje się najrozsądniejsze, tym bardziej, że banki lepiej liczą zdolność kredytową właśnie w naszej rodzimej walucie. Skąd więc dylemat Klientów? Pojawia się on w momencie, gdy Klient porównując oferty bankowe natrafia na porównanie wysokości rat kredytowych. Okazuje się, że przy okresach kredytowania rzędu 30-40 lat różnica w ratach kredytu w PLN i np. w Euro sięga nawet 40% na korzyść kredytu w Euro! Taka różnica zawsze bywa kusząca.

Z powyższego wynika, że kredyt walutowy opłaca się zaciągać przy długich okresach kredytowania. Wówczas ryzyko ewentualnych zmian kursów walut rozkłada się na długi okres. Dodatkowo tylko przy kredytach udzielanych na więcej niż 20 lat różnica w wysokości rat okazuje się być na tyle duża, że warto zastanowić się nad kredytem w walucie obcej. Każdy, kto zdecyduje się na kredyt w walucie innej niż PLN powinien mieć świadomość ryzyka z tym związanego. Pamiętajmy, że przy zmianach kursu walutowego zmienia się nie tylko wysokość  raty kredytowej, ale również wysokość naszego zadłużenia.

Reasumując decyzja o wyborze waluty kredytu powinna być związana z dokładną analizą wszelkich dostępnych rozwiązań kredytowych.

Takie pytanie zadaje sobie z pewnością rzesza kredytobiorców, którzy z niepokojem obserwują zmiany kursów walutowych euro lub franka szwajcarskiego. Aby odpowiedzieć na to pytanie, najpierw należałoby się zastanowić, co na zmianie waluty kredytu na PLN moglibyśmy zyskać? Jeśli zależy nam na zmniejszeniu wysokości naszych miesięcznych obciążeń kredytowych, to zmiana waluty na PLN nic nie da. Trzeba pamiętać, że bank przeliczy nasz kredyt po aktualnym (na chwilę obecną wyższym) kursie danej waluty, co spowoduje już na starcie wyższą kwotę kredytu w złotówkach do spłaty. Dodatkowo po zmianie waluty bank ustali oprocentowanie dla kredytu w PLN, które w większości wypadków będzie wyższe, niż wcześniejsze oprocentowanie kredytu walutowego. Przełoży się to więc na wyższą ratę kredytową po przewalutowaniu.

Przykładowo, jeśli wzięliśmy kredyt w wysokości 200.000 PLN po kursie franka szwajcarskiego 2,10 PLN a na dzień dzisiejszy kurs wynosi 3,00 PLN, to nasza rata przy 30 letnim okresie kredytowania i oprocentowaniu 2,1% wyniesie 1.070 PLN (pierwotnie wynosiła ok. 750 PLN). Jeśli dziś zmienimy walutę na PLN, wówczas będziemy mieli kredyt w wysokości 285.000 PLN (bank przeliczy nasze aktualne zadłużenie we frankach wg obecnego kursu – 3,00 PLN). Przy dzisiejszym średnim oprocentowaniu kredytu w złotówkach na poziomie ok. 5,5% operacja zmiany waluty spowoduje,  że nasza rata wyniesie ponad 1.600 PLN.

Reasumując, decyzję o zmianie waluty kredytu z waluty obcej na PLN należy dokładnie przemyśleć.

Przewalutowanie kredytu z waluty obcej na złotówki ma sens w momencie, jak kurs waluty jest jak najniższy. Tylko wtedy możemy skorzystać na zmianie waluty kredytu.

Bardzo często przy wyborze kredytu hipotecznego w walucie obcej w danym banku Klienci kierują się wyłącznie wysokością oprocentowania i prowizji bankowej. Mało kto zwraca przy okazji uwagę na różnicę pomiędzy kursem kupna i sprzedaży waluty w banku, popularnie zwaną SPREAD-em. A trzeba wiedzieć, że spread może mieć bardzo duży wpływ na wysokość naszej raty kredytowej.

Na chwilę obecną spread występuje w każdym banku. Każdy bank, który udziela kredytów walutowych wypłaci nam kredyt po kursie kupna danej waluty a raty będziemy spłacać wg kursu sprzedaży. Różnice we wspomnianych kursach sięgają od 5 nawet do 12%. Taka różnica powoduje dwie rzeczy: po pierwsze przy wyższym poziomie spread’u mamy na starcie większą kwotę kredytu do spłaty. Po drugie będziemy płacić wyższe raty kredytowe.

Zobaczmy jaki wpływ ma spread na wysokość raty kredytowej zakładając oprocentowanie na poziomie 3,5% dla kredytu w EURO w dwóch bankach o różnym poziomie spread’u:

Wyliczenie wg stanu na dzień 10.09.2010

Różnica w wysokości kursów walutowych w obu bankach powoduje, że rata w drugim banku jest wyższa o ponad 74 złote, pomimo identycznego oprocentowania kredytu. Rata w drugim banku jest o ponad 5% wyższa niż w pierwszym.

Spread’u nie da się uniknąć w żadnym banku. Warto jednak wiedzieć, że różnice kursowe pomiędzy kursem kupna i sprzedaży danej waluty trzeba brać pod uwagę przy wyborze najkorzystniejszej dla nas oferty kredytowej.